房地產(chǎn)行業(yè)：薪酬排名下滑 關(guān)鍵崗位收入差距明顯

2021-03-26                          丁祖昱評樓市

??時(shí)值每年3-4月份，各大企業(yè)開(kāi)始陸續發(fā)布上一年年報，2020年受疫情影響，各梯隊企業(yè)間分化明顯，隨著(zhù)近年來(lái)行業(yè)從高速發(fā)展步入有質(zhì)量發(fā)展的階段，規模見(jiàn)頂、市場(chǎng)走弱、融資收緊、現金流緊張等因素制約下，部分房企雇員薪酬競爭力在逐步下降。

雖然從總體來(lái)看，在關(guān)鍵崗位上，房地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)三大高薪行業(yè)的格局仍然暫未改變。但統計局數據顯示，從2010年到2019年，非私營(yíng)單位中房地產(chǎn)薪酬排名從第12名降至第14名，私營(yíng)單位中房地產(chǎn)薪酬排名從第5名降至第6名。

整體行業(yè)漲薪放緩，薪酬結構轉變過(guò)程中關(guān)鍵崗位收入差距也開(kāi)始逐步顯現。

與此同時(shí)，近年來(lái)隨著(zhù)物管行業(yè)的不斷發(fā)展，自2020年起，物業(yè)企業(yè)開(kāi)啟“搶人大戰”，不僅核心崗位薪資優(yōu)厚，針對應屆畢業(yè)生，物業(yè)企業(yè)也開(kāi)始如同前幾年各大熱門(mén)房企的“管培生”模式一般設置單獨的晉升通道。

未來(lái)不同房企、甚至同一房企的不同崗位之間，薪酬漲跌分化加劇都將成為常態(tài)。

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??房地產(chǎn)薪酬排名下滑但仍具競爭力

??據CRIC對全國46個(gè)重點(diǎn)城市調研數據梳理發(fā)現，2020年46城房地產(chǎn)業(yè)（不含銷(xiāo)售中介、物業(yè)）平均薪資達到1.4萬(wàn)元/月-1.5萬(wàn)元/月，與46城全社會(huì )平均工資相比高出1.7倍。和其他行業(yè)相比，即便在疫情企業(yè)銷(xiāo)售不利因素下，房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬仍然處在高位，保持較高的競爭力。

??但隨著(zhù)行業(yè)規模見(jiàn)頂、市場(chǎng)走弱、融資收緊、現金流緊張等因素制約下，部分房企雇員薪酬競爭力在逐步下降。一方面，對比其他行業(yè)的收入來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的薪資排名在逐步下降。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的漲薪幅度也隨銷(xiāo)售增速下降而收窄。

房地產(chǎn)行業(yè)薪酬排名下滑

??圖：2010-2019年部分年份房地產(chǎn)行業(yè)薪酬在各行業(yè)中排名變化（按單位類(lèi)型）數據來(lái)源：國家統計局

??此外，由于市場(chǎng)走弱、銷(xiāo)售放緩，員工通過(guò)企業(yè)激勵機制獲得的收益同樣大打折扣，尤其是在高周轉、強調跟投的企業(yè)中，員工收益波動(dòng)大，特別是與前兩年市場(chǎng)強勢期相比，這部分收入減少較多。

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??未來(lái)房企之間薪資漲跌將出現分化

??據了解，地產(chǎn)行業(yè)的薪資結構多以“固定薪酬+浮動(dòng)薪酬+福利+長(cháng)期激勵”四部分組成。固定工資為崗位基本工資；浮動(dòng)薪酬則包含了績(jì)效、成就共享等。比如房企投資部拿地成功后一般會(huì )有拿地獎金，且與拿地貨值掛鉤，以此作為對投拓人員的工作激勵；年終獎則與公司的全年業(yè)績(jì)掛鉤，根據業(yè)績(jì)完成度的不同，即使同一個(gè)集團公司，可能不同區域公司均有不同的發(fā)放比例，一般以N個(gè)月的基本工資衡量。

??過(guò)去幾年中，除了股權激勵外，諸多房企為提高項目的開(kāi)發(fā)效率、資金利用效率，提出了跟投這一激勵方式，將員工收入與項目盈虧進(jìn)行捆綁，大幅提高了員工的參與度，跟投模式一度也成為房企員工收入的重要來(lái)源。

??但隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)各層面成本水漲船高，盈利難度持續增大，在提質(zhì)增效的背景下，我們預計未來(lái)房企的薪資漲幅將會(huì )持續下降，直到行業(yè)整體出現新一輪的盈利增長(cháng)點(diǎn)。但與市場(chǎng)分化、企業(yè)分化相似，未來(lái)不同房企之間的薪資漲跌也將出現分化，同一房企內部不同崗位的薪資漲跌也將有所不同，關(guān)鍵崗位人才的重要性持續提升，薪資水平也應大幅提升，而可替代性較強的普通崗位則將會(huì )面臨漲薪緩慢的困境。

??至于未來(lái)哪些房企將有較快的薪酬漲幅，主要可從三個(gè)方面來(lái)看：一是盈利能力，盈利能力越強的房企，提升薪資水平的能力和可能性越大；二是財務(wù)穩健性，以三道紅線(xiàn)為例，綠色檔的房企財務(wù)水平最為穩健，也具備較強的漲薪能力；三則是銷(xiāo)售規模增速大、項目數量增幅大的房企，隨著(zhù)項目增多、銷(xiāo)售規模增大，房企對人力有更高的需求，則可能有更大的漲薪幅度。

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??物業(yè)“風(fēng)口”，近三年漲薪幅度逆市提升

??事實(shí)上，在房地產(chǎn)行業(yè)整體薪酬排名下滑的同時(shí)，近年來(lái)，隨著(zhù)物業(yè)成為資本市場(chǎng)最大的風(fēng)口，其薪資水平也在不斷上升。

??根據人力資本數據顯示，2020年地產(chǎn)行業(yè)漲薪幅度在7%左右，較2019年下降1個(gè)百分點(diǎn)。僅有處在“風(fēng)口”的物業(yè)板塊近三年漲薪幅度逆市提升。

??在大眾認知中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常的招聘對象都會(huì )是基礎物業(yè)服務(wù)的保潔員、秩序維護員、設備維護員、綠化護理人員等，但是隨著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的不斷“出圈”，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員崗位和集團綜合管理層開(kāi)始增多。

??以往物業(yè)服務(wù)企業(yè)的崗位僅限于客戶(hù)服務(wù)、工程、拓展、支持等基礎工作中，現在，各家企業(yè)招聘崗位范圍拓展到了商務(wù)管理、信息技術(shù)、策劃宣傳等多元的崗位，企業(yè)發(fā)展更加綜合化。

??近年物業(yè)服務(wù)企業(yè)新興校招職位

??增值服務(wù)、智慧物業(yè)興起使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展范圍更加多元。從社區教育、社區金融、社區零售到社區廣告，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)不再限于物業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)的興起也推動(dòng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的智慧化進(jìn)程。

??近年來(lái)，我們可以看到社區中的智慧化設備增加了不少，巡邏機器人、掃地機器人、智慧停車(chē)場(chǎng)、定時(shí)澆灌系統等。同時(shí)，企業(yè)也在通過(guò)自主研發(fā)或者與第三方合作的形式開(kāi)發(fā)內部管理系統，讓社區中的人、事、物都串聯(lián)起來(lái)，形成服務(wù)閉環(huán)。

??在智慧化背后，必然需要一個(gè)強大的科技智囊團支持，而行業(yè)中的頭部企業(yè)也在全力打造這樣的團隊。例如，在中海物業(yè)的招聘崗位中，就單獨將信息技術(shù)進(jìn)行分類(lèi)，涉及了開(kāi)發(fā)工程師、產(chǎn)品經(jīng)理崗、大數據算法工程師等。

??除了崗位之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還為員工提供了在市場(chǎng)上也具有競爭力的工資和福利。

??我們可以看到在新興的崗位例如AIoT產(chǎn)品經(jīng)理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠給到2萬(wàn)-2.5萬(wàn)的薪酬范圍，而其他行業(yè)相似的崗位僅能給到1萬(wàn)-2.5萬(wàn)。對于人才的吸引，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可謂是“不惜一切代價(jià)”。

??部分崗位招聘月薪對比：物業(yè)服務(wù)企業(yè)（部分）VS其他行業(yè)

??整體來(lái)看，房地產(chǎn)仍是薪資水平相對較高的行業(yè)之一，但隨著(zhù)后規模時(shí)代不斷強調的提質(zhì)增效，員工漲薪幅度會(huì )進(jìn)一步收窄，房企應對薪酬結構做出一定調整。部分盈利能力強的房企還有大幅調薪的能力，但主要應該調整關(guān)鍵崗位薪酬。

??值得注意的是，在長(cháng)期激勵措施里面，由于跟投的作用隨著(zhù)行業(yè)需求走弱、企業(yè)現金流緊張以及操作不規范等原因，其作用在慢慢衰減。從提升員工積極性的角度來(lái)看，未來(lái)的地產(chǎn)跟投應該減少或弱化超額激勵的屬性，在保障一定額外收益的情況下，主要起到監督的作用。

??與此同時(shí)，隨著(zhù)物業(yè)服務(wù)邊界的擴展，對于物業(yè)服務(wù)的要求也隨之增高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在發(fā)展社區增值服務(wù)、智慧物業(yè)的同時(shí)，吸納了很多金融、科技、教育、電商等的人才，但是由于這些跨行業(yè)的人才，對于物業(yè)服務(wù)的認知在短期內會(huì )出現偏差，出現“水土不服”的情況，所以當企業(yè)招聘進(jìn)來(lái)后，在短期會(huì )出現人才流失的情況。還需各企業(yè)積極建設培訓制度，在入職時(shí)給予員工較為完善的認知培訓。