房企：半月超15家高管變動(dòng) 離職潮背后的房企變局

2021年01月18日                   北京商報

2021年開(kāi)年，新一波房企高管“離職潮”涌現。據北京商報記者梳理，截至2021年1月16日，已有超15家房企的高層人事出現了異動(dòng)，不乏多家房企董事長(cháng)、總裁等較具話(huà)語(yǔ)權的公司高層先后宣布離職，部分甚至卸任了在企業(yè)內的所有任職。記者總結發(fā)現，高管更迭多發(fā)生在近年來(lái)對于規模極度渴求的中小房企之中，尤以歲尾及年初為人事變動(dòng)的“高峰期”；而現階段被委以重任的高管，則多具有財務(wù)背景。專(zhuān)家指出，在行業(yè)緊抓銷(xiāo)售、大促回款及降負債的當下，2020年度經(jīng)營(yíng)狀況不達標或是本輪高管“離職潮”的主因；新晉高管由具有財務(wù)背景的人才領(lǐng)銜，在很大程度上也正是由于“三道紅線(xiàn)”緊逼、行業(yè)利潤空間及經(jīng)營(yíng)壓力使然。

財務(wù)背景高管領(lǐng)銜

北京商報記者梳理發(fā)現，在2021年初涌現的房企高管“離職潮”中，目前宣布高管離任的企業(yè)已超過(guò)15家，涉及龍光集團、榮盛發(fā)展、新城控股、華遠地產(chǎn)、上坤地產(chǎn)等企業(yè)，崗位則涉及公司董事長(cháng)、總裁、董事等高層。

在各家房企披露的人事變動(dòng)公告中，除了極個(gè)別因到了退休年齡正常卸任的高管，如：大龍地產(chǎn)公司副總經(jīng)理王付，絕大多數以“因個(gè)人原因”或“因工作安排/調整原因”主動(dòng)申請離職，且多名高管在卸任的同時(shí)，不再擔任原公司及子公司的任何職務(wù)。若從出現高管人事異動(dòng)的企業(yè)來(lái)看，近年來(lái)發(fā)力規模擴張的中小企業(yè)則占據了較大比重。

近期最新的高管人事異動(dòng)，發(fā)生在1月15日。當日，上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上實(shí)發(fā)展”）對外發(fā)布關(guān)于公司董事兼總裁辭職的公告稱(chēng)，因工作安排原因，公司董事兼總裁唐鈞向公司董事會(huì )提請辭去公司董事職務(wù)，同時(shí)一并辭去公司董事會(huì )戰略與投資委員會(huì )委員、董事會(huì )提名委員會(huì )委員及公司總裁職務(wù)。辭職后，唐鈞將不在上實(shí)發(fā)展擔任任何職務(wù)。

同日，泛?？毓晒煞萦邢薰疽补媾读硕聲?huì )人士變動(dòng)情況，該公司董事會(huì )同意張建軍、劉國升為該公司第十屆董事會(huì )董事候選人。

值得一提的是，從新獲委任或提名的房企高管來(lái)看，普遍具備財務(wù)背景。

以泛?？毓山讷@提名為第十屆董事會(huì )董事候選人的劉國升為例，系經(jīng)濟學(xué)碩士，高級會(huì )計師職稱(chēng)。歷任武漢中央商務(wù)區股份有限公司財務(wù)總監，泛?？毓晒煞萦邢薰镜诎藢枚聲?huì )董事等?，F任泛?？毓晒煞萦邢薰矩攧?wù)總監、中泛控股有限公司執行董事。

而2021年初以來(lái)的本輪高管人事異動(dòng)，由具有財務(wù)背景的高管領(lǐng)銜，在業(yè)內并非孤例。嘉凱城1月8日公告宣布，董事長(cháng)兼總經(jīng)理錢(qián)永華以書(shū)面形式提交辭職報告，董事李懷彬代為履行公司董事長(cháng)職責。資料顯示，李懷彬畢業(yè)于湖南大學(xué)金融專(zhuān)業(yè)，曾獲得新財富第六屆、第七屆最佳金牌董秘，2010年上海證券報“金治理，社會(huì )責任公司董秘獎”等榮譽(yù)。

此外，新城控股新任執行總裁梁志誠以及奧園集團新晉執行總裁陳志斌，也在財務(wù)領(lǐng)域經(jīng)驗頗豐。梁志誠個(gè)人履歷資料顯示，其為高級經(jīng)濟師，天津財經(jīng)大學(xué)EMBA；職業(yè)經(jīng)理人陳志斌則是畢業(yè)于中山大學(xué)金融學(xué)80后，在升任集團執行總裁之前，便已被委任為奧園集團副總裁、財務(wù)資金中心總監。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波在接受北京商報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，有著(zhù)財務(wù)背景的高管受房企重視，不只是在2021年。早在前幾年，財務(wù)類(lèi)高管的受重視程度就頗高，這和房企“融資難”、融資壓力大有著(zhù)直接關(guān)系。而今年房企高管不但有融資壓力，同時(shí)還面臨著(zhù)降負債需求，如何進(jìn)行財務(wù)規劃，增加自身的資金實(shí)力，同時(shí)實(shí)現財務(wù)穩健發(fā)展，又保持相應的增長(cháng)規模，這是一道難題。有此類(lèi)資源和能力的高管，的確需具備資深的財務(wù)背景。

“房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去強調營(yíng)銷(xiāo)，那個(gè)時(shí)候營(yíng)銷(xiāo)型人才頗受器重；而當下地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，基于這種市場(chǎng)行情，營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)人才的水平一定程度上會(huì )‘大打折扣’，由此，在‘三道紅線(xiàn)’落地的背景下，現階段具有財務(wù)背景的人才，在房企管理層中的地位得到了明顯提升?！?在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)看來(lái)，一批財務(wù)背景高管領(lǐng)銜，或將成為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)高管躍升路徑中的一種趨勢。

經(jīng)營(yíng)狀況不達標或是主因

從北京商報記者梳理的房企高管離職時(shí)間來(lái)看，歲末、年初為人事變動(dòng)的“高峰期”。多位業(yè)內專(zhuān)家向記者表示，歲末及年初高頻的高管離職，與房企經(jīng)營(yíng)狀況不達標這一因素不無(wú)關(guān)系。

張波向北京商報記者介紹稱(chēng)，年初往往是高管變動(dòng)的高峰期，一般是和房企上個(gè)年度的業(yè)績(jì)完成情況，以及本年度的業(yè)績(jì)增長(cháng)預期相關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，1-2月是房企確定全年戰略目標的重要時(shí)點(diǎn)，雖然2020年在疫情壓力之下，不少房企的業(yè)績(jì)表現亦可圈可點(diǎn)，但2021年市場(chǎng)在規模預期增長(cháng)、降負債、渠道成本增加等多種壓力之下，達到企業(yè)戰略目標的難度明顯增加，高管變動(dòng)也就在所難免。

張波直言，近期房企高管離職頻發(fā)，一方面原因是銷(xiāo)售結果不達預期，尤其是急于規?；瘮U張的中型房企，往往會(huì )對銷(xiāo)售目標有著(zhù)較高預期，但在2020年融資總體偏緊，并且“三條紅線(xiàn)”的壓力之下，業(yè)績(jì)不達預期往往會(huì )導致銷(xiāo)售類(lèi)高管離職。另一方面原因是融資壓力導致，在“融資難”的背景下，即便是有著(zhù)極大人脈資源的眾多房企財務(wù)高管，也未必能夠快速緩解企業(yè)的資金壓力，企業(yè)面臨擴張加速之下又有大量到期債務(wù)，這種重壓之下容易導致主動(dòng)離職。

“從2021年初的離職來(lái)看，由于2020年部分項目對線(xiàn)下渠道依賴(lài)過(guò)重，導致項目的銷(xiāo)售成本過(guò)高，甚至不少項目增收不盈利，即完成了業(yè)績(jì)，利潤率卻出現明顯下滑，這也是導致銷(xiāo)售層高管離職的重要原因?！睆埐ǚ治龅?。

一眾房企的經(jīng)營(yíng)壓力，在數據層面也有印證。據克而瑞地產(chǎn)研究中心數據，從2020年房企的目標完成情況來(lái)看，盡管絕大部分企業(yè)在年內完成了此前設定的業(yè)績(jì)目標，但從整體來(lái)看，受疫情影響，2020年企業(yè)整體的業(yè)績(jì)完成情況并不十分理想。具體來(lái)看，目標完成度超110%的房企數量不及2019年，僅占提出全年業(yè)績(jì)目標房企的27%，為近五年最低；而距離業(yè)績(jì)達標目標完成度在90%-100%之間的房企數量，則較上一年度明顯增加。

嚴躍進(jìn)表示，一般而言，房企高管離職潮與市場(chǎng)行情相關(guān)度很高，“行業(yè)周期表現下行，加之受疫情影響，企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力承壓，這個(gè)時(shí)候離職跳槽的現象會(huì )比較多。中小企業(yè)高管離職相對較多，反映出該類(lèi)型房企抗壓能力較弱、經(jīng)營(yíng)壓力較大”。

重壓下的房企與職業(yè)經(jīng)理人未來(lái)

事實(shí)上，今年初涌現的這波高管“離職潮”，可以追溯到上一年末。在2020年末，房地產(chǎn)行業(yè)內也出現了諸多高管卸任或出走的案例。據第三方統計數據，整個(gè)2020年共有約665起房企高管變動(dòng)，這一數據約是2019年的兩倍。2020年最后7天，行業(yè)內熱點(diǎn)新聞就包括“5位房企總裁組團離職”，“離職團”陣容中的原藍光地產(chǎn)總裁張巧龍，原碧桂園集團副總裁、實(shí)地集團總裁劉森峰，以及原正榮地產(chǎn)總裁王本龍，還組成了“創(chuàng )業(yè)三人行”。

發(fā)生在云南城投的“高管離職潮”在業(yè)內較具代表性，據不完全統計，2020年內，該公司先后有6名高管或董事辭職。據云南城投2020年12月11日披露公告，杜勝辭去該公司董事、董事會(huì )下設各專(zhuān)門(mén)委員會(huì )委員及總經(jīng)理的職務(wù)；同日，副總經(jīng)理譚正良、吳濤也申請卸任。而在此之前，云南城投在當年2月、7月以及10月，均對外披露了高管人事變動(dòng)事宜：高級管理人員鄭勇強、童一松申請辭去公司副總經(jīng)理職務(wù)，以及公司董事徐玲申請辭去公司董事及董事會(huì )下設各專(zhuān)門(mén)委員會(huì )委員的職務(wù)。

除了房企集團董監高等高層人事變動(dòng)，北京商報記者梳理發(fā)現，房企區域公司自2020年以來(lái)也頻頻“換血”。據媒體報道，新力地產(chǎn)成都城市公司總經(jīng)理這一崗位，在兩年內已換3人，先后經(jīng)歷羅毅、陳凱、徐立三任總經(jīng)理。

高管主動(dòng)跳槽還是被挖角，在房地產(chǎn)行業(yè)內并不是什么稀奇事。業(yè)內另有觀(guān)點(diǎn)認為，房企高管離職頻發(fā)，還有一種因素是加盟新房企后，遭遇“水土不服”。明星經(jīng)理人陳凱的履歷，則被業(yè)內視為代表案例。據悉，在入職新力控股僅半年后，陳凱再次選擇離開(kāi)，而在宣布離職前幾天，陳凱還以新力控股聯(lián)席董事長(cháng)、行政總裁的身份，向媒體和投資者介紹新力2020年上半年的成績(jì)。

“企業(yè)文化不相融，為了達成目標，不少房企選擇用重金來(lái)挖其他品牌房企的優(yōu)秀高管，但同時(shí)會(huì )帶來(lái)不同公司文化的直接沖突，矛盾激化有時(shí)甚至會(huì )導致高管帶領(lǐng)大量核心人員離職情況?！睆埐▽⑦@一原因概括為影響高管人事變動(dòng)的第三類(lèi)因素。

在業(yè)內人士看來(lái)，房企未來(lái)的發(fā)展水平如何，與組織調整和管理體系的重新搭建密切相關(guān)。企業(yè)要想徹底完成由家族化管理向職業(yè)化管理的轉型，必定要匹配一套先進(jìn)的管理體系和組織架構，否則，職業(yè)經(jīng)理人在對業(yè)務(wù)的管理上，將面臨多方掣肘。但對組織動(dòng)刀、重新搭建管理體系，職業(yè)經(jīng)理人將遇到多重阻力，能否最終成功，上述提到的兩個(gè)因素：創(chuàng )始人的決心、創(chuàng )始人對職業(yè)經(jīng)理人的信任至關(guān)重要。而這也被視為影響陳凱等職業(yè)經(jīng)理人“出走”的一大因素。

“杠桿紅利、金融紅利、人口紅利消失，以及政策不斷收緊等諸多因素影響，房地產(chǎn)已步入無(wú)增長(cháng)時(shí)代。新邏輯下，行業(yè)由過(guò)往粗狂發(fā)展走向效率發(fā)展，由杠桿驅動(dòng)轉為能力驅動(dòng)，由資源驅動(dòng)過(guò)渡到管理驅動(dòng)。其中精益化的管理體系和管理思維，不僅是新階段下房企提質(zhì)增效的重要一環(huán)，更是企業(yè)規模再上臺階的‘長(cháng)效機制’?！?克而瑞研究中心研究總監謝楊春指出，正是在這樣背景下，2020年頭部房企在人力資本方面優(yōu)化加碼。

據謝楊春介紹，現階段尤其是為了適應新的經(jīng)濟環(huán)境、新的行業(yè)變化、新的企業(yè)戰略，組織架構變革和調整動(dòng)作頻繁且力度較大。根據CRIC統計，2020年50強房企中有半數左右的房企進(jìn)行了組織架構的調整，優(yōu)化核心圍繞精總部、資源整合與優(yōu)化、權責下放等多個(gè)方面。

值得關(guān)注的是，業(yè)內另有分析指出，委任具有財務(wù)背景的高管直接參與公司經(jīng)營(yíng)，也并非萬(wàn)全之策。房企僅在融資方面進(jìn)行調整，并不能真正把握好降杠桿和規模擴張的平衡，對于尋找長(cháng)遠、穩健發(fā)展的房企而言，未來(lái)還得加強銷(xiāo)售回款，不斷提升運營(yíng)效率，提高盈利水平，增強自身造血能力。

之于行業(yè)需要怎樣的職業(yè)經(jīng)理人，張波分析認為，職業(yè)經(jīng)理人最重要的是讓自己成為復合型人才，尤其是營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)高管要具備相應的線(xiàn)上化銷(xiāo)售能力，擺脫對于渠道的依賴(lài)性。另外，還要具備良好產(chǎn)品思維力，能精準通過(guò)大數據把握不同城市和區域購房人群的趨勢變化，未來(lái)具備產(chǎn)品思維力會(huì )變得更為重要。